Как получить кредит под залог квартиры?

При оформлении кредита под залог квартиры на нее накладывается обременение: пока ссуда не выплачена, вы не сможете продать недвижимость или иным методом совершит смену собственника. Но наложение обременения никак не влияет на жизнь заемщика. Вы беспрепятственно пользуетесь своей квартирой, остаетесь в ней прописанными, можете прописывать своих родственников. Претензии банка возникают только при уклонении от выплаты кредита, тогда есть риск лишиться имущества. 

Преимущества оформления кредита с залогом

Такая ссуда максимально безопасна для банка, предоставленный залог защищает его от финансовых потерь. Если клиент прекращает выплаты, кредитор вправе обратиться в суд для изъятия заложенного имущества и реализации его с торгов. Вырученные средства пойдут на покрытие долга. Сниженные риски невозврата влекут за собой положительные стороны для заемщика:

  1. Возможность получить в долг большую сумму. Лимит выдачи может достигать 70-80% от цены закладываемой квартиры. Например, если она стоит 3 млн. рублей, реально получить 2-2,4 млн. при условии соответствующей платежеспособности заемщика.
  2. Низкие процентные ставки. Банки всегда закладывают возможные риски в ставки. Раз сделка обеспечена, рисков меньше, поэтому и ставка устанавливается ниже. Обычно проценты по кредитам под залог недвижимости практически идентичны процентам по ипотечным продуктам. И сам кредит тоже относится к разделу жилищных.
  3. Возможность получить кредит на большой срок. Период возвращения может достигать 20-25 лет, тогда как по стандартным программам наличного кредитования сроки не превышают 5-7 лет. Длительный период возврата позволяет получить большую сумму даже при небольшом уровне дохода.

Пример: Сбербанк выдает простые кредиты наличными без обеспечения суммами до 3 млн. рублей на срок до 5 лет. Ставка для клиентов на общих условиях - 13,9-19,9% годовых. Если заемщик может предоставить в залог квартиру, он может получить уже до 10 млн. рублей на срок до 20 лет, ставка при этом составит 12,5% годовых. Разница очевидна: благодаря наличию залога условия кредитования становятся гораздо привлекательнее для заемщика.

Важно! Кредит под залог квартиры - нецелевая ссуда. По итогу оформления заемщик получает наличные и может расходовать их как угодно без предоставления банку отчета. 

Какую квартиру можно заложить

Банки всегда устанавливают определенные требования к имуществу, которое закладывает заемщик при получении кредита. Важно, чтобы квартира была ликвидной. То есть в случае невыплаты ссуды кредитор не должен испытывать проблем с реализацией.

 Самые важные критерии:

  1. Квартира полностью принадлежит заемщику или супругам (но не детям).
  2. Дом и сама квартира находятся в хорошем техническом состоянии.
  3. К квартире нет никаких юридических нареканий.

 Каждый банк устанавливает индивидуальные критерии, но в целом они идентичны. Например, Газпромбанк предъявляет следующие требования, на них можно ориентироваться:

Важно! В процессе оформления кредита под залог квартиры обязательно проводится экспертная оценка объекта за счет заемщика. Это необходимо для изучения объекта на предмет соответствия критериям банка и для определения максимально возможной суммы кредита. Оценку можно проводить только в оценочных компаниях, аккредитованных банком.

Пошаговый процесс оформления кредита

Процесс выдачи кредита под залог квартиры похож на получение ипотеки. Сделка не быстрая, не следует рассчитывать на срочное кредитование. Если стандартная беззалоговая ссуда выдается за 2-3 дня, на получение займа с обеспечением может уйти 1-2 недели. 

 Шаг №1. Сбор пакета документов для подачи заявки 

На этом этапе банк определяет, возможно ли вообще кредитование данного гражданина. Клиент предоставляет банку первичный пакет документов, который включает справки с работы. Если у вас имеются дополнительные источники дохода, банк также может их учесть при анализе платежеспособности, но при условии, что они подтверждены документально.

Для примера можно рассмотреть пакет первичных документов, которые требует банк ВТБ24:

Важно! Если заемщик состоит в браке, а квартира - совместно нажитое имущество, обязательно требуется согласие на сделку супруга/супруги. В таком случае кредит берется супругами, они становятся созаемщиками и несут одинаковую ответственность за выплату кредита. Доходы созаемщика учитываются при рассмотрении. Если заявитель не состоит в браке, банк может потребовать нотариально заверить этот факт.

 На этом этапе банк определяет, может ли он вообще выдать этому гражданину кредит под залог квартиры. Также на основании уровня платежеспособности гражданина определяется максимально возможная сумма кредитования (в дальнейшем она может быть откорректирована после установления рыночной цены залога). 

 Шаг №2. Сбор документов не закладываемую квартиру

Некоторые банки сразу просят предоставить пакет документов на квартиру, другие сначала выносят предварительное одобрение на основании документов заемщика, а после рассматривают сам объект. На этом этапе проводится экспертная оценка квартиры, проверяется ее юридическая чистота и то, соответствует ли она критериям банка.

Перечень необходимых документов не примере ВТБ24:

Учитывайте, что банк может запросить дополнительные документы в зависимости от ситуации.

 Шаг №3 Регистрация сделки и выдача денег

Если на основании проверки платежеспособности и самой квартиры банк вынес одобрительное решение, заемщик обязуется приобрести страховой полис, защищающий предмет залога на случай непредвиденных обстоятельств. Это обязательное условие заключения договора, заемщик обязуется ежегодно продлевать полис, пока ссуда не будет полностью выплачена.

Далее необходимо провести регистрацию залога в Росреестре или МФЦ. Банк помогает подготовить для этого пакет документов, в госоргане присутствует одновременно и сам заемщик, и представитель кредитной организации. Документы будет проходить проверку 7-14 дней, и только после проверки и официального наложения обременения на квартиру банк выдает заемщику деньги переводом на счет.

Важно! После государственной регистрации сделки смена собственника будет невозможна до момента снятия обременения. Запись о наличии обременения отражается в выписке из ЕГРП, которая требуется при совершении всех сделок с недвижимостью. 

Риски заемщика

Главный риск при оформлении ссуды с залогом - лишение имущества. Если не исполнять свои долговые обязательства, кредитор может забрать квартиру и продать ее с торгов. Поэтому нужно объективно оценивать свою платежеспособность, планируя такую сделку.

Банк не поспешит изымать имущество сразу, как только совершена просрочка, ему это также не нужно. Изначально он постарается вернуть заемщика в график, может предложить ему проведение реструктуризации или даже кредитные каникулы. Изъятие залога проводится, если все попытки банка мирно урегулировать ситуацию остались безуспешными. То есть если клиент злостно уклоняется от выплат, тогда кредитор и обращается в суд для изъятия залога и выселения.

В случае с залоговым имуществом не действуют нормы закона, которые запрещают изъятие за долги единственного жилья. Также не станет помехой тот факт, что в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане.

Monday, 28 November 2022